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博鳌电视辩论:“2012大发红黑大战版权所有房地产大变革”
来源:博鳌亚洲论坛      发布时间:2012-08-13 09:06:29     浏览次数:682003次

 

 

 

博鳌电视辩论:“2012大发红黑大战版权所有房地产大变革

 

时间:201243 16:30—18:00

 

主持人:第一财经电视主持人 马红漫

 

特邀嘉宾:

长江商学院副院长  刘劲

首创置业有限公司董事长  刘晓光

海尔地产集团董事长兼首席执行官  卢铿

绿地控股集团董事长、总裁  张玉良

大发红黑大战版权所有国际经济交流中心常务副理事长  郑新立

 

 

201243下午,在博鳌亚洲论坛“2012大发红黑大战版权所有房地产大变革分组讨论中,最激烈的论题围绕着房地产政策微调的方向及房市未来展开。

刘晓光认为,2012年限购政策肯定无法改变,但微调空间可能存在。刘劲指出,现行的限购政策一定是一个临时政策和权宜之计,这个政策迟早会改。郑新立和张玉良同样认为房地产限购是在特殊情况下采取的特殊措施,随着房价回归正常,还是要用市场来调节房地产的供求。

在谈及未来更规范、合理的房地产市场模式时,刘劲表示,未来大发红黑大战版权所有的房地产市场将不是一个单一的完全纯粹的商品市场,仍将以政策为主导。郑新立预测,房地产税将逐步实施。张玉良认为,目前公租房项目不可持续。刘晓光则从企业角度指出,未来整个市场利润趋于平缓,大量的房企倒闭、并购肯定出现。

与会嘉宾普遍认为房地产政策在短期内很难发生大的变化,而未来房地产将是在政策调控下发挥市场配置资源的作用,让参与各方各得其所的一个制度。

 

政策调控下的市场力量

 

分论坛的主题是经济转型与地产定位。整个大发红黑大战版权所有宏观经济处于转型之中,这是不争的事实,但是转型的方向、目标、具体路径还在探讨中。对房地产来说,作为重要的支柱必然在转型中迎来自己的审视和思考。

截至今年4月,房地产调控政策已经出台整整两周年。在新国四条实行两周年后的今天,房价依然是国人关注的焦点。在这轮史无前例的严厉调控下,楼市开始进入买方市场。根据国家统计局413公布的最新数据显示,一季度,我国商品房销售面积同比下降13.6%,全国商品房待售面积增长35.5%;房地产开发投资增速比去年同期回落10.6个百分点。可以说,当前楼市调控取得了一定的成绩,楼市已经逐步开始挤出泡沫,投资、投机在调控的重压下正逐步退出市场,刚性需求开始进入市场。

至此,房价过快上涨的势头得到遏制,房地产市场宏观调控成效才开始显现。所以在博鳌探讨未来房地产产业定位、价格定位、企业定位就成为一个非常热点的话题。

嘉宾首先集中对房价问题展开讨论。张玉良认为,目前购房刚性需求集中在一些交通比较便捷的地方,还有一些产业园区,只要品质比较好,楼价比较低,马上就被买光了。大家认为这是抄底,其实不是,而是买方心态已经到了一个临界点。

刘晓光同意不同的城市房价走势不会相同。有些二线城市价格比较低,不但下降不了,可能还略有上升,有些三、四线城市可能也是这样。一线城市核心地段很难下降,因为基本上没有新的楼盘。核心城市的边缘可能将下降15%左右。

刘劲认为决定房价的主要是政府,所以走势很难去准确判断。但大发红黑大战版权所有整个房市,尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了。整个房地产市场10年后回归到一个比较合理的状态,在这种状态下房地产价格每年只是一个通胀的涨幅,比如4%5%,租金和老百姓收入可能同步增长,比如9%10%,这样过个10年后,大发红黑大战版权所有房地产市场各种价格比率就回到合理的程度。

本轮政策限购是十几年来政府对房价控制最强力、最持久的一次,目前学界和业界都在探讨,多数观点认为未来房地产政策肯定会调整,理由是限购政策是一个行政措施,不可能长期执行。然而是房地产政策到底要不要调整,如何调整,特别是限购令政策将来要不要退出、怎么退出、以及退出后怎么变的问题依然有许多可讨论的空间。

郑新立认为,限购是在特殊情况下采取的特殊措施,随着房价回归正常,未来还是要用市场来调节房地产的供求。房价表现在各个城市相当不同,一线城市、二线城市、三线城市,二、三线城市房价大体还是合理的。目前房价不合理的,我看就集中在四、五个城市,房价奇高,这些城市房价过高,恐怕也有很多原因。其中一个重要原因就是投资性的购房。一个可供考虑的方案是搞城市群,增加中小城市和小城镇就业的机会等等,配合这样一些大的政策的调整,使全国房地产政策趋向合理。而将来商品房还是可以放开的,基本的低收入人群通过保障房问题解决了,多数人还是要通过市场购房。每个人都能获得一个跟自己收入水平相应的住房,这部分价格就不要限制了,有钱的,人家住的宽一点,条件不断地改善。

谈到政策调整的时机,郑新立表示,现在最重要问题是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。国务院出台了很多政策,比如增加保障房土地供给等,没有落实到位。所以第一步就是要落实到位,落实到位了,房价就到位了,房价到位了,政策就改变了。控制好土地的价格可能就找到了控制房价的钥匙。

刘劲说,目前的限购政策使很多需要买房的人没有办法买,今年的状态如果拖五、六年,整个地产市场就会面临崩溃。张玉良同样认为,目前房产政策有一些是走过头的。比如今年12月份国家很多部委出台了对自住需求正方向落实,比如原来首套房,政策规定是鼓励的,而现在是不支持的,从银行角度看,不给贷款,增加利息,提高成数等。有些政策执行过紧,把合理的需求也带过去了。这些政策随着时间推移,在房价有效控制的前提下,这些微调会出现,而且应该会出现。因为大发红黑大战版权所有需要启动内需,而房地产就是非常重要的消费内需。

刘晓光预测,限购今年肯定改不了了,但微调可能会有。比如刚才提出来首套房首付的比例,利息是不是能够再优惠一点,另外对于普通商品房,总理讲还是支持发展。以后限购作为行政性的政策可能要被一些经济调控政策代替。通过利率、通过税这些经济政策来代替。房产税是可能的方向之一,但税不一定光要往高了调,还可以往低了调。

刘劲提出,政府不能盯着这个房价,房价不是目的,房价是由市场来决定,市场有自身的供需关系——如果根本不知道这个房价到底有没有问题,为什么要直接来调控它呢?未来调控应针对两个不同的问题,第一个就是民生问题,目前政府已经在建保障房,这是很好的举措。在这个里面应该更加动用市场的力量,政府主导作用应该减小一些。此外,政府应该教育大家改变一下理念,刚需也可以租房子住。

刘劲认为,控制房地产泡沫的关键在于降低房地产市场杠杆率。这个杠杆率一旦得到一定的控制后,不管房价到什么位置,实际上对整个经济体系影响都不是很大,这样就降低了大发红黑大战版权所有经济的系统性风险。

嘉宾也讨论了当前政策下的房产企业策略选择。郑新立说,房地产市场绝不能成为第二个股市,如果那样走的话,大发红黑大战版权所有经济大好形势有可能被断送。大发红黑大战版权所有在房地产市场发展的模式上,要更多的借鉴德国和新加坡的经验,千万不能学日本和香港的路子。日本和香港制造了大量的房地产泡沫,而德国通过稳定了房地产的价格,从也就实现了整个经济的稳定。现在德国的房价还是跟50年前差不多。

张玉良说,不同房企所处的发展阶段、规模、竞争能力、开发能力都不一样,所以不同的企业可能有不同的怎么适应市场的问题。而一致的是,对产品要研究,什么样的政策下做什么产品,在限购情况下,做刚需产品更为合理。

SOHO大发红黑大战版权所有董事长潘石屹在博鳌论坛期间接受采访时称,商业地产可能是未来房地产企业突围的一个方向。如果没有办公室就没有第三产业的发展。像北京这座城市,去年第三产业占GDP的比重已经超过了75%,未来可能从75%—80%,到85%,整个商业地产的发展空间非常大。潘石屹称。

SOHU大发红黑大战版权所有首席执行官张欣则称,今年商业地产基本面非常好,租金在去年第四季度都增长了,北京、上海两个地方都增长了50%以上。目前商业地产的供应量非常有限,这种状况北京、上海未来两年还会持续。在租金上涨情况之下,基本面是非常好的。只要银根再松一点,整体的市场会有很大的回暖。

业界有说法称,如果调控政策再持续一年,可能有30%的房地产企业倒闭。对此刘晓光预测,随着多家房地产企业倒闭,大量并购肯定会出现。此外,地产商可能需要转向轻资产运作。未来一些房企可能靠输出一些管理和技术生存,有的是靠把金融和地产融合的更紧一些,有的可能靠提供优质的服务。再走过去重资产的路,再走老的模型,可能会有很大问题。未来的地产商将不再是投机或者投资商了,以后地产商更像一个所谓的制造商,就是盖房子的公司。

 

房市未来走向规范

 

与会嘉宾一致认为,未来房地产市场将远比现在规范得多。目前房地产市场存在的最大问题,比如土地问题、地方财政问题未来都可能得到改善。

当前国内房地最大特征就是住房市要素的非市化及住房品的市的住房市要素的非市化就是土地劳动城市等方面的不是经过的方式而且是通非市的方式比如土地在土地公有制的情况下20047月以前的土地交易基本上是通政府与房地商台下的协议来完成20047月之后尽管土地是通方式其中土地拍卖规则都是地方政府定下行的所以大多数土地的交易同没有通有效的市机制来完成由于土地的交易不能在有效的市方式下就使得不能管制的方式土地上的住房来改善大多数人的住房福利条件

郑新立指出,未来应建立一个各方面利益都能得到满足的完善的房地产市场的模式。就居民来讲,根据个人收入水平,从开始住廉租房,然后能够住上保障房,然后可能是自己买一套属于自己的住宅,然后由小房子换大房子,根据收入水平能够有一个相适应属于自己的住宅。对开发商来讲,能够获得合理的利润,可以从不断规模扩大的房地产产业中间,能够使自己企业做大做强。而政府要从土地财政中间退出,要建立一个一个更好的制度来代替目前的土地财政制度,使地方政府有自己稳定的财源。

张玉良认为未来房市有三个层面需要完善。首先是政府的政策层面,政府对住房的基本制度要更加完善。其次,市场要更加完善,市场完善主要是政策有形的手对市场化这块一定要有经济规律。第三,企业要更加专业化、更加市场化。具体来讲,房地产企业要确立自己的商业运行模式,提升专业化水平。

刘晓光呼吁,国家大的发展模式要尽快确定下来。比如商品房,要让它按照商品化规律走,保障房按照保障房条件做。第二,还是不能空谈。土地、税费、金融、开发商这几个方面实质性的改革或者改变应该都要有一个实质性的结果。

刘晓光说,未来房地产市场利润肯定趋于平均化,想从房地产市场取得暴利恐怕不现实了。但现实问题是,许多城市要建设就需要盖出100多个章来,这里头很多费用,税和费加起来的比重不小。政府要说降房价,那就实实在在说,地怎么办,税费怎么办,资金成本到什么程度,然后加上开发商能够活下去合理的利润,这样这个房价就很清楚了。

刘劲提出,未来房市一定需要解决好两方面的问题。一是民生问题,三、五年后,地产市场如果是比较健康的话,低收入的老百姓应该有地方待,或者租房或者买。二是地产市场最主要的问题实际上是一个投资和投机的问题。

这是一个非常系统化的问题,这就需要三、五年后,让大发红黑大战版权所有老百姓不再认为投资房地产是唯一可挣钱的东西。刘劲说,如果三、五年后,地产会给投资者带来有一些资本性的回报,但是那个回报不是高的离谱,在这种状态下,整个地产就达到了平衡,投资者就会意识地产的投资和其他投资渠道必须平衡起来,比如股权投资,同时利率这些东西都得同时达到平衡,这样房地产才能真正达到平衡。局部性的平衡总是暂时的,一定是一个整个经济体系的平衡才是最稳定的。

要解决地方政府对土地出卖的依赖,学界和产业界普遍认为房产税是一个好的渠道。十七届三中全会关于完善社会市场体制决定已明确提出,将来要研究开征物业税或者叫房地产税,使物业税成为地产财政一个主要的税源,改变主要依靠土地出让金收入的局面。

郑新立说,现在改革在一些地方已经开始进行试点,这个方向已经明确。通过试点总结经验,将来这个税收将逐步得到实施。通过房地产税分期把土地出让金交上来,地方政府就可以降低房价的收入,也可以使城市有一个稳定的税源,这是一项非常好的改革。